Gestion de biens immobiliers : externaliser ou faire soi-même ?

Le marché immobilier français est en plein essor, avec une forte demande et des rendements locatifs attractifs. Cependant, la gestion d'un bien immobilier peut s'avérer une tâche complexe et chronophage. Face à ce dilemme, de nombreux propriétaires se demandent s'il est préférable d'externaliser la gestion de leur bien ou de la gérer eux-mêmes.

Gérer son bien immobilier en interne

Gérer son bien immobilier soi-même peut s'avérer une solution avantageuse pour certains propriétaires, mais il est important de bien peser les avantages et les inconvénients avant de se lancer.

Avantages de la gestion immobilière en interne

• Contrôle total : En gérant votre bien vous-même, vous conservez le contrôle total sur toutes les décisions concernant la location, les travaux, l'entretien, etc. Vous avez la possibilité d'adapter la gestion du bien à vos besoins et vos préférences. Par exemple, vous pouvez choisir les locataires que vous souhaitez accueillir, fixer le loyer et gérer les réparations selon vos propres critères.
• Économies potentielles : En évitant les frais de gestion liés à l'externalisation, vous réalisez des économies importantes. En 2023, les frais de gestion immobilière peuvent varier entre 5% et 10% du loyer annuel. Par exemple, pour un bien loué 1000€ par mois, les frais de gestion peuvent atteindre 1200€ par an. En gérant vous-même les travaux et l'entretien, en négociant les contrats et en sélectionnant les artisans, vous pouvez également optimiser les dépenses.
• Connaissance approfondie du bien : En gérant votre bien vous-même, vous acquérez une connaissance approfondie de son état, de ses spécificités et de ses besoins. Cette connaissance vous permet de mieux appréhender les besoins des locataires et de répondre de manière personnalisée à leurs demandes. Par exemple, vous pouvez mieux comprendre les besoins d'entretien et de rénovation du bien, ainsi que les particularités du quartier et des conditions de location.

Inconvénients de la gestion immobilière en interne

• Temps et énergie importants : La gestion d'un bien immobilier en interne demande un investissement de temps et d'énergie considérable. Il faut gérer les tâches administratives, trouver des locataires, organiser les visites, gérer les réparations et l'entretien, et répondre aux questions des locataires. Selon une étude de la FNAIM, un propriétaire qui gère lui-même son bien consacre en moyenne 20 heures par mois à la gestion administrative et technique.
• Expertise limitée : La gestion d'un bien immobilier nécessite de solides compétences en droit immobilier, en gestion administrative, en travaux et en relations humaines. Si vous n'avez pas l'expertise nécessaire, vous risquez de faire des erreurs coûteuses et de perdre du temps précieux. Par exemple, une mauvaise gestion des contrats de location ou des réparations peut entraîner des litiges avec les locataires et des pertes financières.
• Disponibilité et flexibilité : La gestion d'un bien immobilier implique de répondre aux demandes et aux imprévus des locataires 24h/24 et 7j/7. Si vous n'êtes pas disponible et flexible, vous risquez de ne pas pouvoir répondre aux besoins de vos locataires et d'entraver la bonne gestion du bien. Par exemple, une fuite d'eau ou un problème de chauffage en plein hiver peut nécessiter une intervention urgente.

Externaliser la gestion de son bien immobilier

L'externalisation de la gestion de votre bien immobilier peut vous faire gagner du temps et vous soulager de nombreuses tâches administratives et techniques. Cependant, cette option implique des frais de gestion et une perte de contrôle.

Avantages de l'externalisation de la gestion immobilière

• Professionnalisme : Les professionnels de la gestion immobilière possèdent une expertise approfondie du marché, des outils performants et un réseau de partenaires (artisans, notaires, etc.). Ils peuvent vous aider à maximiser le rendement locatif, à minimiser les risques et à gérer efficacement votre bien. Par exemple, ils peuvent vous aider à trouver des locataires fiables, à négocier les loyers, à gérer les contrats de location et à organiser les réparations.
• Gain de temps et d'énergie : En externalisant la gestion de votre bien, vous déléguez les tâches administratives et techniques à des professionnels. Vous vous libérez du temps pour vous concentrer sur vos autres activités et vous profitez d'une tranquillité d'esprit. Selon une étude de l'UNPI, 80% des propriétaires qui externalisent la gestion de leur bien estiment avoir gagné du temps et de l'énergie.
• Réduction des risques : Les gestionnaires immobiliers professionnels connaissent parfaitement les réglementations et les obligations légales. Ils peuvent vous aider à éviter les erreurs coûteuses et à gérer efficacement les litiges avec les locataires. Par exemple, ils peuvent vous conseiller sur les obligations légales en matière de location, de travaux et d'assurance, et vous assister en cas de litige avec un locataire.

Inconvénients de l'externalisation de la gestion immobilière

• Coût : L'externalisation de la gestion de votre bien implique des frais de gestion qui peuvent varier en fonction du type de contrat et des services proposés. Il faut également prévoir une commission sur les loyers perçus. En moyenne, les frais de gestion varient entre 5% et 10% du loyer annuel. Cependant, ces frais peuvent être compensés par les économies de temps et d'énergie réalisées et par la réduction des risques.
• Perte de contrôle : En externalisant la gestion de votre bien, vous confiez le contrôle à un tiers. Vous devez donc être vigilant dans le choix du gestionnaire et vous assurer qu'il est compétent et fiable. Il est important de choisir un gestionnaire qui a une bonne réputation, une expérience solide et des références vérifiables.
• Difficulté de trouver un gestionnaire fiable : Le choix du gestionnaire est crucial pour la réussite de votre investissement. Il est important de bien se renseigner et de comparer les offres avant de prendre une décision. Des sites web spécialisés comme SeLoger, Bien'ici ou Logic-Immo proposent des comparateurs de gestionnaires immobiliers.

Critères de choix pour la gestion de votre bien immobilier

Le choix entre la gestion interne et l'externalisation de votre bien immobilier dépend de plusieurs facteurs.

• Profil du propriétaire : Vos disponibilités, vos compétences, votre aversion au risque et vos objectifs d'investissement sont des critères importants à prendre en compte. Si vous avez le temps et l'énergie pour gérer votre bien vous-même, et si vous êtes à l'aise avec les aspects juridiques et techniques de la gestion immobilière, vous pouvez opter pour la gestion interne. Si vous préférez déléguer la gestion à des professionnels et vous concentrer sur d'autres activités, l'externalisation peut être une solution plus adaptée.
• Type de bien : La taille du bien, sa localisation, le type de location et l'état du bien peuvent influencer votre décision. Par exemple, un appartement situé dans une grande ville et loué à un étudiant peut nécessiter une gestion plus intensive qu'une maison située à la campagne et louée à une famille.
• Objectifs : Maximiser le rendement locatif, assurer une tranquillité d'esprit ou profiter de la flexibilité d'une gestion interne sont des objectifs qui peuvent guider votre choix. Si votre objectif principal est de maximiser le rendement locatif, vous pouvez opter pour l'externalisation, car les gestionnaires professionnels ont une meilleure connaissance du marché et peuvent vous aider à obtenir les meilleurs loyers.
• Coûts : Il est important de comparer les frais de gestion et les gains potentiels de chaque option. Il faut prendre en compte les frais de gestion, les commissions sur les loyers, les frais de travaux et d'entretien, et les économies de temps et d'énergie que vous réalisez en externalisant la gestion.
• Options intermédiaires : Des options intermédiaires comme la gestion partielle ou la co-gestion peuvent être envisagées si vous souhaitez combiner les avantages de chaque solution. Par exemple, vous pouvez choisir de gérer vous-même la recherche de locataires et la signature des contrats de location, tandis que vous déléguez la gestion des travaux et de l'entretien à un professionnel.

Solutions innovantes pour la gestion immobilière

Le marché de la gestion immobilière évolue constamment, avec l'émergence de solutions innovantes qui simplifient la gestion des biens immobiliers.

• Plateformes de gestion immobilière en ligne : Ces plateformes proposent des outils de gestion simplifiée, une communication facilitée avec les locataires et un suivi des dépenses en temps réel. Ces outils peuvent vous aider à gérer votre bien de manière plus efficace, même si vous optez pour la gestion interne. Des plateformes comme Nestpick , HomeToGo ou Airbnb offrent des outils de gestion performants pour les propriétaires. Ils permettent de gérer les réservations, les paiements, les communications avec les locataires et le suivi des dépenses, tout en bénéficiant d'un service client disponible 24h/24.
• Services à la demande : Des plateformes de réservation d'artisans pour les réparations et l'entretien vous permettent de trouver rapidement et facilement des professionnels qualifiés pour répondre aux besoins de vos locataires. Ces services peuvent vous faire gagner du temps et vous soulager de la recherche et de la gestion des artisans. Des plateformes comme ManoMano , Mr Bricolage ou YouDo permettent de trouver des artisans qualifiés et disponibles dans votre région, pour des travaux de réparation, de rénovation ou d'entretien.
• "Property management as a service" : Ce type de service propose une gestion externalisée via des contrats flexibles et adaptés aux besoins des propriétaires. Ces services offrent une alternative intéressante aux agences traditionnelles et permettent de bénéficier d'une expertise et d'une technologie à la pointe. Des entreprises comme NestAway , Flatmates et Zillow proposent des services de gestion immobilière à la demande, adaptés aux besoins des propriétaires et aux exigences du marché.

La gestion d'un bien immobilier demande une attention particulière et nécessite de choisir la solution la plus adaptée à votre situation. En analysant les avantages et les inconvénients de chaque option et en tenant compte de vos besoins et de vos objectifs, vous pouvez prendre une décision éclairée et maximiser la rentabilité de votre investissement.